《通知》还要求，进一步加强中介机构管理，建立违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。

“近期有部分银行，包括国有大行和股份制银行都出现了一些灰色操作空间。”

一些企业和个人违规将经营用途贷款投向房地产领域问题突出，影响房地产调控政策效果，挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。

3月26日，中国人民银行、中国银保监会和住建部三部门联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（以下简称《通知》），要求银行业金融机构从贷前、贷中、贷后管理三个环节着手，强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。

多地金融监管部门排查经营贷挪用，严堵资金违规入楼市。受访专家认为，对经营贷等资金违规流入房地产市场的严格监管，无疑会产生强大的震慑力，经营贷将回归服务小微本质，房地产调控政策效果也将得到进一步体现。

01、用经营贷套利买房已形成灰色产业链

经营用途贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，原本是给企业主补充流动性用，之前的利息并不低，期限大多是1至2年。

去年以来，为了缓解新冠肺炎疫情给经济带来的影响，政府加大了对小微、民营企业的融资支持。各大银行纷纷抛出低息经营贷，甚至直接给经营贷贴息。在疫情防控期间的特殊政策下，经营贷的周期越来越长，最长可以达到20年。

经营贷业务的初衷本是好的，但有人借机钻了空子，用经营贷的钱买房，享受更低的利率，更长的还款期限。

经营贷的利率低于按揭贷款，经营贷利率为3%至4%，而按揭贷款利率为5%至6%。比如，同样是贷款300万元，20年时间，经营贷的利息比按揭贷款的利息少了82万元。

据了解，在上海、杭州等地，经营贷买房甚至成为不少中间商眼中的新生意，银行、担保公司和助贷机构由此打造了一条完整的灰色产业链。尤其自去年以来，用经营贷炒房几乎成了公开的秘密。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，各类贷款的用途有专门规定，应该专款专用。如果商业银行明知经营性贷款流入房地产市场而不加以禁止，违反了商业银行法的规定；而企业或个人将经营用途贷款违规流入房地产市场，也违反了《个人贷款管理暂行办法》《流动资金贷款管理暂行办法》。

3月1日至26日，中国银保监会公布了21张处罚银行涉房贷款违规的罚单，合计罚没1910万元，涉及中国银行、交通银行、建设银行、中国农业银行、浙江瑞安农村商业银行等14家银行。信贷违规流向楼市是处罚的重点。

02、资金流向监控困难违规流入影响楼市

经营用途贷款违规流入房地产领域背后原因众多。

一些中介机构为获取房地产交易的佣金，不惜进行虚假宣传，制造了房地产市场的恐慌情绪，许多缺乏购房资金的刚需用户也提前进入房地产市场。因资金不足，这些用户会通过各种途径获取企业经营资金作为首付，以尽快实现购房计划。

赵秀池说，有些中介机构甚至会提供套现等服务并明码标价，为客户提供“经营贷”转房贷的通道；在一些银行内部由于监管不严等原因，也会出现信贷员违规将经营贷款放给购房者的现象。

在杨勤法看来，企业为逃避资金流向监管，会在银行多头开户，然后在各个账户之间周转资金，增大资金收付的结算量，使监管部门的工作量大为增加。

企业从银行贷取的首笔款项走向容易监管，当资金继续流动、特别是跨行流动后，贷款银行难以监管。此外，一旦银行对资金流向监管过严，企业就会转向其他银行开户，这在一定程度上也迫使银行业放松对资金流向的监管。

杨勤法认为，经营用途贷款违规进入楼市，或将推高房地产价格，增加房地产市场的调控难度，同时可能会损害那些原本需要贷款企业的正常发展。

03、灰色操作将影响征信

2021年3月26日，中国银保监会、住房和城乡建设部和中国人民银行联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（下称《通知》）。其中指出，银行业金融机构要切实加强经营用途贷款“三查”，落实好各项授信审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。

要求对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证，不得以企业证明材料代替实质性审核。

《通知》还指出，会将企业和个人违规挪用经营用途贷款的相关行政处罚信息及时纳入征信系统。

植信投资研究院资深研究员马泓认为，此类借贷方式属于变相回避常规的监管体系，即将原有的商业银行个人住房按揭贷款经过贷款公司包装后，以更低的经营贷置换房贷，诱导经营贷违规行为。

马泓表示，对大城市而言，商业银行应该按照正常的放款流程，避免拉长放款周期。他建议，商业银行在推动居民按揭贷款回升的过程中，对一线和重点二线城市违规购房行为保持高压监管政策，促进房地产市场良性循环和健康发展。

值得注意的是，挪用经营贷到房地产领域的行为在将来可能会“上征信”。去年6月，银保监会统信部副主任刘忠瑞表示，对确认挪用经营贷的借款人，不仅要压缩授信额度、收回贷款，还将报送征信系统，提高挪用贷款的违规成本。

《通知》还要求，进一步加强中介机构管理，建立违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。

杨勤法提醒，在防范的同时，要注意甄别真实需求与违规流入的区别。“银行业金融机构要进一步提升对小微企业的支持力度，持续加大对经济社会发展重点领域和薄弱环节的资金供应，深入贯彻落实党和国家关于金融支持小微企业发展的战略部署，保持小微企业信贷支持政策的连续性、稳定性，发挥经营用途贷款支持实体经济的积极作用。”

元佑自2014年开始聚焦金融服务领域的培训，已累计为超过4000家金融居间企业、50万金融服务行业从业者提供过培训辅导，是中国金融居间行业的辅导及推动者。2016年元佑开启第二个五年计划，专注于推动金融服务行业合规与持续发展，努力提高行业社会价值与从业者职业素养，2017年开始，元佑在全国16个重点城市开拓训练场地，把合规理念带到大江南北，辅导了一批优秀的企业，推动了多个城市的行业交流与进步。