“我的房贷利率已经下调了。”9月25日一早，北京市民陈先生查看银行APP时发现，他名下的首套房贷利率已经较此前下调了10个基点至4.3%（LPR不加点）。而家在济南的毕先生首套房贷利率则从此前的4.89%下降到了4.3%，降幅达到了59个基点。
01、全国落实首套房贷利率下调
9月25日各家银行主动调整存量首套房贷利率，多地存量房贷客户的利率已经调整完毕。建设银行相关负责人表示：根据初步统计，约九成符合调整条件的借款人可在第一时间充分享受政策红利。
另据机构测算，此次存量房贷利率平均降幅约80个基点，对100万元、25年期、原利率为5.1%的存量房贷，每年可节约利息支出超过5000元。
有银行人士指出，存量首套房贷利率调整短期内将对银行净息差形成一定压力，但同时也会从一定程度上缓解按揭贷款的提前还款需求，有助于规范住房信贷市场秩序。而从7月至今，银行房贷集中提前还款的客户数量已有明显下降。
02、为什么下调比重不一样？
在同一城市同时间段同样享受LPR＋0政策的借款人，为何有的人首套房贷利率降到了4.2％，有的人却只能降到了4.3％？为什么下调幅度不一样？
其实，只要你搞明白了房贷LPR定价机制的相关规定，就会理解这一看起来有点反常的现象。
大家知道我们房贷所执行的LPR是一年一调，一旦确定则一年不变。而央行对LPR的变化是一个月一公布，常常在某个月份会有所变动。那么，在你贷款买房时就涉及到LPR的定价问题，目前商业银行在签订贷款合同时对LPR定价有两种选择：
一是，按银行放款日确定，以后每年的放款日根据央行公布的LPR进行调整；
二是，按当年1月1日的LPR值确定，以后每年的1月1日对LPR做重新定价。
这就是出现上述问题的原因所在。比如我们都在是2018年8月25日到银行贷的款，你选择的重新定价日是放款日，我选择的是每年的1月1日。那么，这次调整你使用的是今年8月25日的LPR值即4.2％，也就能降到4.2％；而我只能用今年1月1日的LRR值即4.3％，也只能降到4.3％了。
不过，如果到了明年一月LPR仍然是4.2％，那么我的贷款利率也就会随即降到4.2％了。
可见，对定价日的选择，当LPR处于下行周期时选择放款日会沾一点光；反之，当LPR处于上行周期时选择每年的1月1日会划算一些。
03、银行承担净息差压力
对于存量房贷利率调整此次大规模普降，建设银行相关负责人表示，存量首套房贷利率调整能够减轻居民利息负担，并且促进消费。此次调整将会对商业银行的利息收入及净息差产生一定压力，但同时也会从一定程度上缓解按揭贷款的提前还款需求，有助于规范住房信贷市场秩序，推动房地产市场平稳健康发展。
从当前房贷利率来看，银行短期内承担了所有，但是中长期是否还能维持这个利率。贷款利率未来一段时间也有可能调整。
“未来一段时间个人房贷规模将有望企稳回升（经济运行停止下跌并有上涨趋势），但对不同银行的影响将有所差异，这取决于银行自身对房贷市场的布局。”胡亮预计，在短期内，存量房贷利率的调整对房贷占比较大的银行将产生一定影响；但对存量房贷占比较小的银行而言，房贷仍将是相对安全、回报较好的贷款业务。
