尽管各地积极推行，但在实操层面，“带押过户”的案例目前仍然较少。以珠海为例，根据珠海市银行业协会发布数据，2023年一季度，珠海二手房“带押过户”业务共办理245宗，抵押金额约3.38亿元。珠海推行“带押过户”已经两年有余，去年全年的业务量也仅200余宗，这从侧面说明，市场对这一业务的青睐度仍有待提高。

东莞于今年4月初推出“带押过户”业务，目前也还在起步阶段。一位东莞四大行从事房贷的中介表示，现在开始有接单，量没有很大，还在起步。

01、带押过户正式执行

3月30日，中国自然资源部、中国银保监会发布了《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（下称通知）。业内人士认为，该项政策的推广落地，将进一步减少二手房交易时间，降低买卖双方交易成本，促进二手房流通。

中指研究院市场研究总监陈文静称，目前各地“带押过户”主要分为个人业务和企业业务，个人业务居多，主要针对二手住宅交易。

02、过去抵押房交易形式

我们的客户肯定是希望“带押过户”尽快推广，好让自己赶紧卖房。 之所以这么有“群众基础”，是因为这项政策解决了二手房交易中的一大痛点：赎楼。

以往的二手房交易由于要先还清房贷，解押房产，大部分人都要找到赎楼公司垫资。很多中介之前也是可以提供赎楼垫资服务的。贝壳等平台也有相关的服务，收取买房人的垫资手续费。

但是二手房交易流程多，周期长，这个过程中稍一耽搁，便会对买卖双方造成极大地损失。之前的案例中，有卖家因为交易过程中房子被法院冻结，导致垫资公司的手续费不断叠加，资金链断裂，房子惨遭法拍。也有购房者，因为银行贷款审批延误等各种不确定因素，导致无法按期交付尾款，进而违约被判赔偿高额罚金。

对贷款中来说，过桥是风险和收益并存的业务。银保监会落实带押过户，对做转贷和过桥业务的中介来说也是一种博弈。

03、全流程闭环管理

“带押过户”是指已经抵押的不动产买卖转移时，不需要提前归还旧贷款、注销抵押权，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。可以规避上述种种风险，极大提升交易的安全性。

以深圳坪山为例，“带押过户”以公证提存服务为基础，在交易未完成之前，所有资金都由公证处专用账户保管。     

跟以往比起来，较大的区别在哪里呢？双方签订合同后，担保公司先出具保函，银行就可以放款了。这笔贷款，先进入公证处监管账户，确保安全。

在双方办理过户、二押手续之后，真正完成这笔贷款的全部流程。流程完成后，公证提存的资金就可以用于归还原贷款，原有的抵押关系也同步解除，就可以交房了。对客户和银行来说都乐见其成，资金更有保证和安全了。受伤害的只有做过桥垫资的中介。

与之前的过桥垫资方式不同，过桥费用是按月计息。以广州为例，这笔费用一般为垫资金额的1.8%，例如300万的贷款，每个月需支付5.4万的费用。而实行“带押过户”后，这笔费用会减少很多。

以广州的中国银行为例，去年年底有广州自媒体了解过，中国银行“带押过户”的费用是担保金额的0.6%，跨行办理需担保金额的0.8%，同时收取2000元的额外费用，这笔费用含3个月办结有效。同样是300万的贷款，用这种方式去操作，费用大约是2万元，如果按照一个月办结算下来能省3.4万元，两个月办结能省8.8万元，三个月办结能省14.2万元。

相较之下，“带押过户”肯定会成为客户的首选。

04、行业影响

一个政策出来肯定会影响某个行业的“蛋糕”。政策出来对做“过桥垫资”的机构会有影响吗？肯定有影响。不过带押过户并不是所有二手房卖家都能做的。

目前多个城市带押过户是不支持跨行办理的，组合贷或者公积金贷用户不支持带押过户，仅限纯商贷办理。带押过户有三个基础要求：

1.卖方已征得抵押权人的同意，即卖方贷款银行（金融机构）的同意；

2.如果买方通过按揭贷款方式购买该不动产，还需征得意向抵押权人的同意，即买方贷款银行（金融机构）的同意；

3.不动产仅有一笔当前有效的抵押登记（不包含已注销的）。

不符合以上要求的客户，依然是过桥垫资的目标客户。政策每天都在更新变化，时刻关注政策，及时调整自己的业务方向也是非常必要的。

“带押过户”不仅仅是解决存量二手房的问题，也是解决了贷款的坏账率问题。动了“过桥垫资”的蛋糕，却给不良资产处置业务有很大的业务空间。

“带押过户”落地的堵点在哪？为什么市场对之态度暧昧？

“带押过户”在推行过程中仍然存在一些壁垒需要打破，从购房者的角度，对带押过户的安全性存在担忧导致这一业务在推进过程中有所阻隔。目前“带押过户”跨行办理仅在少数城市可以办理，且也在摸索阶段。以深圳为例，在探索数月后，首例跨行“带押过户”在近日才出现。

带押过户需要跨行操作，连中介也表示，“现在成都办‘带押过户’的不太多，而且跨行怎么办理，都还不知道。”本来以为这个业务是更方便普通人去银行操作的，结果现在连专业的中介都还需要学习。

这是“带押过户”的堵点之一。但实际上，即便不存在实操层面的问题，买卖双方对这一业务的认可度，仍需提升。

而在武汉的另一个中介表示， 在他与客户沟通这一业务的过程中，客户的关注点聚焦在待交易不动产的抵押情况。“客户会很关心带抵押的比例，如果带押比例过高，买房就会比较慎重。因为客户会觉得这个房东在金融这块存在风险，杠杆太高，缺钱的概率会更高，所以会更加审慎。”

带押过户在实操过程中可能存在的风险已经被各地关注到并重视。为了消弭买卖双方的信息差以及降低交易的风险，全国各地已经陆续在行动。

深圳已经出了“带押过户”的便民政策，即业务过程中，所有资金由买卖双方共同认可的公证处或银行进行资金提存监管，直至过户手续完成。这可在确保资金安全的前提下，降低卖方“赎楼费”支出、提高交易效率。

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