禁止超额抵押,是否违反《民法典》

2022-03-10 21:20 来源:元佑咨询
引  言

是否违反《民法典》

超额抵押是指抵押人以同一抵押物为一个或几个债权设定抵押时,这些抵押所担保债权大于抵押物价值情形。

依据《担保法》第35条“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值”的规定,超额抵押是被禁止的。

《担保法》第三十五条:“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。”“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。”  

以上可以看出,《担保法》明确禁止超值抵押,《物权法》未有明确条文规定。也就是说,对此问题,《物权法》未作出和《担保法》不一致的规定。

2005年《担保法》制定时,更多的担保方式体现为金融贷款领域,立法者为了保护国有银行资产,防止贷款风险,做出了禁止超额抵押的规定。

禁止超额抵押弊端明显

禁止超额抵押已显现出各种弊端,与今天的经济发展相比,早已不合时宜,主要表现在:

1.抵押财产重复评估,增加交易成本,影响登记效率。当抵押权人与抵押人协商一致自愿达成抵押协议后,因不动产登记部门的强制干预,逼迫当事人串通评估机构虚假评估,夸大抵押物价值。目的就是为了顺利办理抵押登记。因此,不动产部门强行禁止超额抵押,并不能阻碍当事人办理登记。相反,影响登记效率,增加当事人成本。

新法规已取缔禁止超额抵押的旧做法

虽然北京等地方的不动产登记部门早已取消了“超额抵押”的限制,但全国其他地区的不动产登记机关仍在沿用旧的规定和内部做法,对超额抵押不予登记。

一般说来,信托公司内部风险控制措施一般都会有抵押率的限制,所以在单一抵押物的情况下,一般不会出现债权金额大于抵押物价值的情况,但是在同一债权存在多个抵押物的情景下,债权金额一般会大于每个抵押物的价值,而小于各个抵押物的合计价值。这种情况下,前述登记机关会要求将一个整体的债权拆分为多个小金额的债权,以使得每个抵押物的被担保的债权数额皆不超过抵押物价值,给抵押权实现造成困境。

《民法典》第213条延续了该规定。《民法典》规定登记机构不得要求对不动产进行评估,意味着财产的价值不是登记机关应当审查的内容,债权人同意抵押人以不足值的抵押物进行担保,是基于各种因素的考量,比如有其他保证人承担连带保证责任,或提供质押担保,或债务人本身具有清偿能力等。登记机构应尊重当事人双方的约定,即使将来抵押物处置后不能覆盖债权,债权人对该风险早有预判,应自行承担风险。

对禁止超额抵押的反思

1.立法层面。希望国务院或不动产主管部门制定行政法规或部门规章,根据《民法典》物权编的精神、规定,制定不动产登记细则。将抵押登记意思自由作为一项原则,明确登记部门不得禁止超额抵押。

2.权利层面。抵押权人与抵押人可以自由协商抵押物的价值,进而确定担保范围。为了符合登记部门的不得超额抵押的禁令,当事人会提交夸大抵押物价值的评估报告。抵押权人如此操作可能存在一定风险,比如其他担保人会提出异议,认为抵押权人与抵押人恶意串通骗取其他担保人的担保,进而要求免责。建议即使不能办理登记,也不要采取虚假评估报告。

元佑自2014年开始聚焦金融服务领域的培训,已累计为超过4000家金融居间企业、50万居间从业者提供过培训辅导,是中国金融居间行业的辅导及推动者。2016年元佑开启第二个五年计划,专注于推动金融服务行业合规与持续发展,努力提高行业社会价值与从业者职业素养,2017年开始,元佑在全国16个重点城市开拓训练场地,把合规理念带到大江南北,辅导了一批优秀的企业,推动了多个城市的行业交流与进步。

师资严选
行业名师+企业大咖+专家教授
全面赋能
落地
企业咨询+多维体系建设
助企业快速成长
10年
专注企业
管理与技能提升
元佑股份
会员俱乐部会员
共享百万资源
8大保障
为学员
解除后顾之忧
课程内容
结合行业新规
实时更新升级
拒绝空洞理论
贯彻“落地实用”
的教学方式
一对一
专属学习
顾问服务
始终坚持
推动金服行业发展
的使命